Klimaatrisicomanagement in de praktijk brengen

Met een veranderend klimaat en een toenemend aantal klimaatrampen is de noodzaak voor klimaatrisicomanagement voor de vastgoedsector hoger dan ooit. Hoe brengen we de risico’s voor vastgoed zo specifiek mogelijk in kaart en op welke manier kunnen zowel institutionele als particuliere beleggers hun beslissingen en portefeuilles daarop aanpassen? Met dit indicatieve stappenplan en voorbeelden uit de praktijk ontstaat een concreter beeld hoe klimaatrisicomanagement kan worden toegepast op strategisch niveau.

Door klimaatverandering neemt het aantal overstromingen, bosbranden en orkanen wereldwijd snel toe. De financiële schade die ontstaat door deze klimaatrampen beperkt zich niet alleen tot de directe impact, maar kan zelfs tot een permanente waardedaling van vastgoed binnen een specifiek gebied leiden. Dit brengt logischerwijs de rendementen van beleggers en investeerders in gevaar.

Met behulp van gedegen klimaatrisicomanagement is het mogelijk om zowel fysieke- als transitierisico’s voor vastgoed beter in kaart te brengen. Dat betekent dat er een accuraat risicoprofiel voor zelfs individuele vastgoedobjecten geschetst kan worden. Op basis daarvan kunnen beleggers voor hun portefeuille betere beslissingen maken.

Een extra vastgoeddimensie

De bekende uitspraak ‘locatie, locatie, locatie’ krijgt met klimaatrisicomanagement een geheel andere invulling. Kijken we bijvoorbeeld naar een winkelpand als investeringsobject, dan werd er voorheen gekeken naar geografische en demografische kenmerken als;

  • Hoeveelheid verkeer en passanten binnen de betreffende straat
  • Bereikbaarheid ten opzichte van openbaar vervoer en toevoerwegen
  • Fysieke aantrekkelijkheid van de directe omgeving
  • Aanwezigheid van toeristische attracties en faciliteiten
  • De demografische samenstelling van de lokale bevolking

Vastgoedinvesteerders zijn voor optimaal rendement vooral geïnteresseerd in de zogenoemde A-locaties. Toch kan ook een winkelpand gelegen op een A-locatie kwetsbaar worden voor klimaatrampen en daardoor op lange termijn minder aantrekkelijk zijn voor investeerders. Om als belegger waardedalingen en klimaatschade voor te zijn, is het belangrijk om de klimaatrisico’s voor dat betreffende pand zo goed mogelijk in kaart te brengen.

Naast de fysieke klimaatrisico’s moeten beleggers ook rekening houden met transitierisico’s. Hoe duurzaam is een vastgoedobject bijvoorbeeld? Met name oudere panden voldoen al snel niet meer aan de moderne eisen op het gebied van isolatie en energiezuinigheid. Daarbij kan de opkomst van een CO2-neutrale economie op den duur de waarde van een pand naar beneden halen.

Dus hoe maken we klimaatrisicomanagement concreet? Daarvoor hebben wij het volgende plan van aanpak opgesteld;

  • Data verzamelen en analyseren
  • Kwetsbaarheid van specifieke panden bepalen
  • Onderzoek lokaal en landelijk klimaatbeleid
  • De vertaling maken naar strategische beslissingen

Data verzamelen en analyseren

Onderzoek en data verzamelen zijn de eerste stap in klimaatrisicomanagement. Een combinatie van historische data en weersmodellen kunnen bepaalde trends weergeven, waarmee de waarschijnlijkheid van toekomstige klimaatrampen in kaart kan worden gebracht.

Een pionier op dit vlak is PPGM Private Real Estate Fund. Samen met de Duitse herverzekeraar Munich RE hebben zij hiervoor analysesoftware ontwikkeld. Met deze software kan PPGM Private Real Estate Fund tot op de vierkante meter nauwkeurig de klimaatrisico’s van individuele panden inzichtelijk krijgen.

De klimaatrisicoanalysesoftware kan onder andere in kaart brengen hoe groot de kans is op schade door overstromingen, bosbranden of aardbevingen per individueel beleggingspand. Hoewel PPGM een van de eerste is die deze data inzet om het risicoprofiel van vastgoedportefeuilles vast te stellen, is de verwachting dat andere institutionele beleggers spoedig zullen volgen.

Kwetsbaarheid vastgoedobject
Bevindt een vastgoedbelegging zich binnen een gebied met een verhoogd risico op aardbevingen of overstromingen? Dan betekent dit niet per definitie dat een pand ook direct kwetsbaar is voor schade. Om dit inzichtelijk te maken wordt gekeken naar:

  • De ligging van het pand
  • De constructie
  • Preventieve maatregelen en onderhoud

De eerder vermelde software waar PGGM Private Real Estate Fund gebruik van maakt, houdt rekening met de specifieke locatiekenmerken van vastgoed. Is een pand bijvoorbeeld hoger gelegen binnen een gebied met een verhoogd risico op overstromingen, dan is het minder kwetsbaar voor schade.

Lokaal beleid en investeringen

De Nederlandse overheid en lokale partijen werken continu aan de verduurzaming van gebieden en panden. De meest prestigieuze voorbeelden zijn natuurlijk de afsluitdijk en deltawerken die ons land beschermen tegen overstromingen. Deze projecten zijn ontstaan vanuit een reactief beleid, waarbij er eerst een ramp ontstond waarop vervolgens werd gereageerd. Voor beleggers is dit niet de meest ideale situatie, omdat de schade immers al is geleden.

Gelukkig zijn er ook tal van investeringen en ontwikkelingen te vinden die onder de noemer proactief beleid kunnen worden geschaard. Denk aan dijkversterkingen, gebiedsontwikkeling waarbij uiterwaarden voor rivieren worden gecreëerd of verduurzaming van bestaande en nieuwe bouwprojecten.

Als vastgoedbelegger kan het lonen om onderzoek te doen naar lokaal en landelijk beleid aangaande specifieke beleggingspanden. Dit heeft niet alleen betrekking op de bestaande vastgoedportefeuille, maar kan ook potentiële investeringskansen in kaart brengen. Als dankzij investeringen en ontwikkeling de klimaatrisico’s voor een specifiek gebied bijvoorbeeld worden teruggedrongen, is de kans groot dat de waarde van lokaal vastgoed op termijn toeneemt.

Vertaling maken naar strategische beslissingen

Het belangrijkste doel van klimaatrisicomanagement is het in kaart brengen van de klimaatrisico’s van vastgoedbeleggingen en dit vertalen naar de vastgoedportefeuille. Op basis van een helder en goed onderbouwd klimaatrisicoprofiel, kunnen institutionele en particuliere beleggers betere beleggingsbeslissingen maken. Een kosten- en batenanalyse kan hierbij helpen, om de eventuele financiële risico’s als gevolg van schade door extreem weer af te wegen tegen het potentieel rendement.

Een strategische keuze die mogelijk voortvloeit uit klimaatrisicomanagement kan leiden tot nieuwe beleggingskansen, maar ook juist tot het afstoten van bestaande vastgoedbeleggingen. Ook kunnen beleggers onderzoeken of het rendabel is om meer te investeren in bestaande vastgoedobjecten. Denk aan investeringen op het gebied van duurzaamheid en veiligheid.

Hierin is ook een belangrijke rol weggelegd voor vastgoedbeheer. Optimaal onderhoud van panden maakt deze bijvoorbeeld minder kwetsbaar voor stormschade of lekkage als gevolg van extreme regenval. Dit vraagt logischerwijs om extra investeringen, maar deze kunnen zichzelf relatief snel terugverdienen als het risico op schade door klimaatrampen significant wordt teruggedrongen.

Helaas is het bijna niet mogelijk om ieder risico uit te sluiten, maar dankzij klimaatrisicomanagement wordt wel inzichtelijk hoe vastgoedbeleggers met deze risico’s om kunnen gaan en zoveel mogelijk beperken.