De kansen en uitdagingen voor beleggers binnen de zorgvastgoedmarkt

Samenvatting van dit interessante artikel van CBRE

De zorg in Nederland bevindt zich in een transitiefase. Door de toenemende vergrijzing zal met name de druk op de ouderenzorg de komende jaren significant toenemen. Tegelijkertijd blijven ouderen langer zelfstandig wonen. Ondertussen werkt de medische zorg aan een herschikking van zorgtaken tussen ziekenhuizen en regionale gezondheidscentra. Dit betekent dat ook de zorgvastgoedmarkt mee moet gaan met deze trends. Voor beleggers kan dit interessante kansen bieden, maar liggen er ook een aantal grote uitdagingen en risico’s op de loer.

De zorgsector in Nederland wordt gezien als een van de beste ter wereld. Toch is er veel nodig om het niveau op peil te houden. Om de kwaliteit van onze zorg te kunnen waarborgen moet er niet alleen worden ingespeeld op de verwachte vergrijzingsgolf, maar ook op onze veranderende wensen over hoe de beste zorg eruit ziet.

De ontwikkelingen binnen deze gebruikersmarkt hebben ook invloed op de zorgvastgoedmarkt. Hoe moet bijvoorbeeld de zorg gehuisvest worden zodat er een optimale omgeving voor zowel zorgpersoneel als cliënten ontstaat? Er moet meer vastgoed voor de zorg worden ontwikkeld en bestaand zorgvastgoed moet verduurzaamd worden. Daarvoor is extra kapitaal nodig, waarvoor de ogen steeds vaker gericht zijn op de investeringsmarkt. Maar welk perspectief biedt beleggen in zorgvastgoed en hoe ziet het risicoprofiel eruit?

Definiëren van de zorgvastgoed

In Nederland kan zorgvastgoed in grofweg twee segmenten worden opgedeeld, te weten ‘Care’ en ‘Cure’. Binnen het segment ‘Care’ vallen vooral levensloopbestendige woningen. Binnen de ouderenzorg werden dit voorheen bijvoorbeeld aanleunwoningen genoemd. In het bouwbesluit voor deze vorm van zorgvastgoed staat dat (indien nodig) er voor de bewoner(s) in deze omgeving optimale zorg kan worden aangeboden. Deze woningen liggen dichtbij zorgcentra of bevinden zich binnen een verzamelgebouw dan wel instelling waar alle zorg direct aanwezig is.

De zorgbehoefte van de bewoners van zorgwoningen kan bestaan uit reguliere thuiszorg tot intensievere intramurale zorg. Bij intramurale zorg kan het gaan om ouderen, gehandicapten of geestelijke gezondheidszorg waarbij er sprake is van een zwaardere zorgbehoefte.

Intramurale zorg bestaat doorgaans uit drie woonsituaties met ieder hun eigen huurconstructie:

  • Zelfstandig wonen. Hierbij zijn de huurovereenkomst van de zorgwoning en de zorgovereenkomst gescheiden.
  • Groepswonen. In dit geval treedt de zorginstelling doorgaans op als hoofdhuurder.
  • Particulier. Hierbij kunnen beide bovengenoemde huurconstructies van toepassing zijn en is er vaak sprake van een private zorgonderneming.

Elke woonvorm kan voor beleggers een ander risicoprofiel en verwacht rendement bieden.
Zorgvastgoed binnen het ‘cure’ segment bestaat vooral uit ziekenhuizen en klinieken. Het gaat hier om zorgdienstverlening gericht op genezing. Er kan onderscheid gemaakt worden tussen drie lijnen van zorg. De eerstelijnszorg bestaat onder andere uit huisartsen en apothekers. De tweede lijn betreft de regionale ziekenhuizen en in de derdelijns zorgdienstverlening vinden we de academische ziekenhuizen waarvan zich in Nederland slechts enkele bevinden.

Binnen het segment voor medische zorg zijn momenteel al grote veranderingen gaande. Zo vindt er een verschuiving plaats van bijvoorbeeld medische specialisaties van de tweede naar de eerste lijn. Denk aan diagnoseruimtes, bloedafname of echo’s. Hierdoor ontstaan er meer kleinschalige zorgcentra, waar meerdere zorgaanbieders onder één dak zitten maar zich als individuele huurders gedragen. Voor beleggers kan deze vorm van zorgvastgoed worden vergeleken met winkelcentra.

Naast zorgcentra ontstaan er ook steeds vaker ZBC’s (Zelfstandig Behandel Centrum). Hier vinden we vooral poliklinische zorgaanbieders die voorheen gevestigd waren in regionale ziekenhuizen, maar nu een eigen clustergroep vormen. Daarmee ontstaat er een compleet nieuwe anderhalve zorglijn. Het gaat om medische zorg als dermatologie, spataderenbehandeling of oogheelkunde. Voor investeerders is een ZBC qua risicoprofiel en karakter te vergelijken met bedrijfsverzamelgebouwen.

Ontwikkelingen en trends gebruikersmarkt

Mensen vinden het steeds belangrijker om voldoende keuze in zorgaanbieders te krijgen en worden kritischer. Tegelijkertijd maakt de medische zorg met het herschikken van zorgtaken een flinke efficiëntieslag. Uit een onderzoek van Syntrus blijkt dat slechts 20% van patiënten vanuit de eerste en anderhalvelijns zorg doorverwezen hoeft te worden naar de tweede lijn. Dit kan een positief effect hebben op de werkdruk en capaciteit van ziekenhuizen.

De grootste ontwikkelingen en uitdagingen vinden we echter binnen de intramurale zorg voor ouderen, gehandicapten en geestelijke gezondheid. Het zo lang mogelijk stimuleren en behouden van zelfstandigheid voert steeds vaker de boventoon. Ook de overheid stimuleert dat ouderen zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Deze ontwikkeling komt voort uit de eigen wens van de zorgconsument, maar ook deels uit noodzaak omdat er te weinig plek is in verzorgingstehuizen. Aangezien de vergrijzing de komende jaren naar verwachting toeneemt is de behoefte naar meer geschikte woningen voor intramurale zorg groot.

Het vraagt enorme investeringen om meer woningen beter levensloopbestendig te maken en de capaciteit van verzorgingshuizen en instellingen uit te breiden. Uit een onderzoek van Syntrus blijkt dat op dit moment circa 40.000 huishoudens van 65 jaar en ouder niet in een levensloopbestendige woning zitten. Uit hetzelfde onderzoek blijkt ook dat de wachtlijst voor verpleeghuizen in 2019 is opgelopen naar 15.000 mensen. Zowel de medische als intramurale zorg hebben bovendien te kampen met onderbezetting, omdat goed zorgpersoneel op dit moment schaars is.

De tweede uitdaging ligt bij het verduurzamen van bestaand zorgvastgoed. Veel zorginstellingen zijn verouderd en voldoen niet aan de strengere milieueisen. De huidige vastgoedvoorraad in Nederland beslaat momenteel 19,3 miljoen vierkante meter. Om te zorgen dat al dit zorgvastgoed voldoet aan de strenge klimaateisen, moet er zeker voor €4 tot €5,7 miljard geïnvesteerd worden. Dit heeft tot nu toe al veel investeerders aangetrokken die zorgvastgoed als een aantrekkelijk alternatief zien voor onder meer de lage rentes. Bovendien is de zorg niet conjunctuurgevoelig, aangezien de zorgvraag in ieder geval niet minder zal worden in de komende jaren. Hetzelfde onderzoek van Syntrus laat zien dat beleggers en investeerders in 2019 goed waren voor meer dan €1 miljard aan extra kapitaal. Dit zorgt tegelijkertijd voor een competitieve beleggersmarkt.

Kansen en uitdagingen voor beleggers

Beleggen en investeren in de zorgvastgoedsector biedt absoluut perspectief en is met name geschikt voor beleggers die veel waarde hechten aan maatschappelijk verantwoord beleggen. Men investeert immers in de maatschappelijke zorg en welzijn van Nederland. De ontwikkeling van zorgvastgoedprojecten en herontwikkeling van bestaand vastgoed kan desondanks zeer complex zijn. Hoe kan bijvoorbeeld een verpleeghuis grondig worden verbouwd, zonder de dagelijkse zorgtaken te verstoren?

Hieronder hebben wij alle kansen en uitdagingen voor zorgvastgoed beleggers en investeerders op een rij gezet.

Kansen

  • Door de toenemende zorgvraag, vergrijzing en het concept van langer thuis wonen, biedt de zorgvastgoed markt uitstekende langetermijnperspectieven voor beleggers.
  • De zorg en zorgvastgoedmarkt is niet conjunctuurgevoelig.
  • De enorme taak om alle zorgvastgoed te verduurzamen, maakt dat beleggers en investeerders meer welkom zijn dan ooit binnen deze sector.
  • Ideaal voor beleggers die maatschappelijk verantwoord beleggen hoog in het vaandel hebben staan.
  • De zorgvastgoedmarkt biedt beleggers een stabiel rendement, dankzij de transparante huurconstructies en toenemende vraag naar zorgwoningen.

Uitdagingen

  • Door onderbezetting en personeelstekorten kan de zorgkwaliteit in gevaar komen.
  • Nieuwbouw en herontwikkelingsprojecten kunnen zeer complex zijn, in combinatie met relatief hoge bouwkosten vanwege de strengere woon- en milieueisen.
  • Concurrerende beleggingsmarkt.