Beleggen in de vastgoedstorm

2019 stond in het teken van diverse natuurrampen. Zo werden Australië en Californië geteisterd door bosbranden, kampte het Verenigd Koninkrijk met grote overstromingen en zonk Mexico-Stad verder door dalend grondwater

Brown discount

Vastgoedbeleggers hebben inmiddels bijna continu te maken met dergelijke klimaat gerelateerde risico’s en de gevolgen voor de vastgoedwaarde. Deze fysieke risico’s fungeren samen met veranderende regelgeving als een dubbele stressfactor. Steeds meer partijen willen namelijk dat vastgoed duurzamer wordt. Zo heeft de Europese Unie zich ten doel gesteld dat alle gebouwen in 2050 CO2-neutraal zijn.

Verwacht wordt dat in het komende decennium vastgoedbeleggers te maken krijgen met de zogenoemde ‘brown discount’, waarin vastgoed wordt afgestraft als dat niet in staat is om CO2-neutraal te worden.

Voor vastgoedbeleggers is vooral het lokale beleid op dit gebied van belang. Inmiddels hebben wereldwijd 19 steden zich gecommitteerd aan de doelstelling dat vanaf 2030 alleen nog maar CO2-neutrale gebouwen worden gerealiseerd en alle gebouwen in 2050 CO2-neutraal zijn. Deze steden hebben tezamen 130 miljoen inwoners en vertegenwoordigen ongeveer 35% (wat neerkomt op $622 miljard) van de totale kapitaalwaarde van alle gebouwen in de MSCI Global Annual Property Index. Deze index volgt de prestaties van professioneel beheerd vastgoed, door de vastgoedbeleggingsrendementen in 25 landen op basis van hun geschatte marktgrootte te wegen. Eind 2018 bedroeg de waarde van deze vastgoedbeleggingsportefeuilles $2,1 biljoen.

Belanghebbenden roeren zich

Naast deze klimaatrisico’s spelen belanghebbenden (stakeholders) een steeds belangrijkere rol. Tijdens de Amerikaanse Business Roundtable en op het World Economic Forum werd gepropagandeerd dat bedrijven en organisaties gecommitteerd zijn aan de duurzaamheidswensen van hun stakeholders. Maar in hoeverre is dit daadwerkelijk het geval en hoe wordt hun succes gemeten?

Uit een analyse van MSCI onder meer dan 500 beursgenoteerde bedrijven die aangeven belanghebbenden meer te willen betrekken, komt naar voren dat hun basisideologie niet veel verschilt van wereldwijde sectorgenoten. Bijzonder genoeg worden juist deze voorstanders eerder geconfronteerd door klachten of beschuldigingen van ethisch wangedrag, ondanks dat zij minder arbeidersongelukken hebben en partnerschappen met toeleveranciers hebben gesloten voor het bestrijden van corruptie. Gemiddeld genomen ligt de totale beloning van de CEO’s van deze bedrijven 20% hoger dan bij sectorgenoten. Het lijkt er op dat deze bedrijven zich vooral onderscheiden door de doelen die zij uitdragen dan wat zij daadwerkelijk realiseren.

Maar hoe verhoudt dit zich op individueel bedrijfsniveau? Dankzij een rijk ecosysteem van frameworks en hulpmiddelen kunnen bedrijven hun belangrijkste stakeholders identificeren en matrixen ontwikkelen voor het meten van de voortgang.

Een van de mogelijkheden voor bedrijven om hun intenties duidelijk aan aandeelhouders en andere belanghebbenden te maken is via een ‘Statement of Significant Audiences and Materiality’ brief van de raad van bestuur.

Verantwoordelijkheid afleggen

Het inzichtelijk maken van zaken is slechts een van de onderdelen in het afleggen van verantwoordelijkheid. Aandeelhouders kunnen veelal formeel bedrijven tot de orde roepen over het gevoerde beleid. Dit betekent niet dat andere belanghebbenden machteloos zijn, maar de formele macht is onevenredig verdeeld.

Zo hebben klanten de afgelopen jaren hun machtspositie zien verbeteren en in toenemende mate invloed op het reilen en zeilen van een beursgenoteerd bedrijf. Een goed voorbeeld hiervan is de Amerikaanse sportwinkel Peloton, dat in december zijn aandelenkoers met 10,5% zag dalen nadat klanten een advertentie van het bedrijf als seksistisch bestempelden.

Een andere belanghebbende zijn de werknemers. Voorheen stonden zij sterk dankzij de vakbonden, maar de afgelopen jaren zijn de lidmaatschappen daarvan afgenomen. Steeds vaker nemen werknemers het heft zelf in handen. Zo zag Google 20.000 medewerkers een protest opzetten tegen hoe het bedrijf reageerde op beschuldigingen van seksuele intimidatie en machtsmisbruik op de werkvloer. Soms zijn werknemers ook aandeelhouders, wat hen meer mogelijkheden geeft om druk uit te oefenen op het bedrijfsbeleid. Zo wilden werknemers van Amazon dat het bedrijf publiekelijk zou rapporteren over hoe het de afhankelijkheid van fossiele brandstoffen zou reduceren en hoe het bedrijf om zou gaan met klimaatrisico’s. Weliswaar werd deze maatregel niet ingevoerd door Amazon, het laat wel zien dat werknemers proberen nieuwe manieren te vinden om bedrijven verantwoordelijk te houden voor het beleid dat wordt gevoerd.

Verder zijn er nog de toeleveranciers en gemeenschappen, die zich in een lastigere positie bevinden. Vaak hebben deze belanghebbenden geen directe invloed op het bedrijfsbeleid. Alleen wanneer aandeelhouders aan dezelfde kant staan, bijvoorbeeld om meer duidelijkheid te krijgen over belastingafdrachten per land of de CO2-uitstoot, hebben deze belanghebbende partijen macht in handen.

Het is dan ook een logisch gevolg dat aandeelhouders steeds vaker gezamenlijk optrekken met andere belanghebbenden, zodat belangrijke kwestie aan de kaak worden gesteld en maatregelen doorgevoerd. Denk aan het afwijzen van een loonsverhoging voor de CEO na meerdere productieveiligheidsproblemen, de eis voor meer diversiteit van het personeelsbestand of het vereisen dat er verantwoordelijkheid wordt afgelegd over het duurzaamheidsbeleid.

Een duidelijke constante

In een veranderende wereld kunnen vastgoedbeleggers vertrouwen op één constante, namelijk dat locatie nog altijd van belang is. De fysieke effecten van klimaatverandering en daaraan gerelateerd beleid kan per markt en regio verschillen. Verwacht mag worden dat de klimaat- en beleidsrisico’s in 2020 en in de jaren daarna steeds meer van invloed gaan zijn op vastgoedportefeuilles. Er lijkt dan ook geen ontkomen aan dat vastgoedportefeuilles ‘groener’ moeten worden om de ‘brown discount’ te ontlopen.

Het is daarbij ook belangrijk om inzichtelijk te krijgen hoe bedrijven zich gereedmaken voor deze toekomst en op welke manier zij verantwoordelijkheid afleggen over hun duurzaamheidstrategie. Belanghebbenden kunnen daarvoor de handen ineenslaan met aandeelhouders, om zo inzichtelijk te krijgen of bedrijven daadwerkelijk doen wat zij beloven.